Vos droits Locataire d'un logement vide : votre propriétaire vous donne congé
En bref
- Lorsque votre bail arrive à échéance, vous disposez d’un droit à son renouvellement. Toutefois, dans certaines circonstances énumérées par la loi, le propriétaire peut vous donner congé. Il doit alors respecter une procédure particulière, destinée à protéger les droits du locataire.
En tant que locataire, vous avez la possibilité de mettre fin au bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis fixé à 3 mois en principe et à 1 mois dans certaines situations particulières. Si votre propriétaire souhaite vous donner congé, il doit respecter un certain nombre de règles.
Uniquement en fin de bail
Sauf si vous ne respectez pas vos obligations (par exemple, payer le loyer ou justifier de votre assurance locative), le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’au terme de celui-ci et pas avant.
Focus
Bon à savoir
La vente du logement en cours de bail n'a pas de conséquences pour vous. Vous aurez simplement à faire à un nouveau propriétaire, à qui vous devrez désormais payer votre loyer et vos charges. Vous devrez d’ailleurs être informé de cette vente, sans quoi on ne pourra vous reprocher de ne pas payer votre loyer à la bonne personne.
Adressé au moins 6 mois avant la fin du bail
Le congé doit vous être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception (AR) ou par acte d’huissier. Vous devez le recevoir au moins 6 mois avant la fin du bail, afin de vous laisser le temps de trouver un autre logement. Un congé donné très en avance (par exemple, 1 an avant la fin du bail) n’est pas nul, mais ne jouera qu’au terme du bail en cours.
Focus
Si vous avez signé votre bail à partir du 27 mars 2014 et que le nouveau propriétaire souhaite vendre ou habiter le logement dans lequel vous habitez, il devra respecter certains délais pour vous donner congé.
S'il s'agit d'une reprise, à savoir si le nouveau propriétaire souhaite s'installer dans le logement qu'il vient d'acheter, il devra attendre 2 ans si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'achat. S'il intervient plus de 2 ans après l'achat, il devra en revanche attendre le terme du bail.
Enfin, si le nouveau propriétaire souhaite revendre le logement dans lequel vous habitez, il lui faudra attendre le terme du premier renouvellement de bail en cours.
Congé en fin de bail : 3 motifs prévus par la loi
Pour vous donner congé en fin de bail, le propriétaire doit pouvoir justifier d’un des 3 motifs prévus par la loi et le préciser dans la lettre de congé (à défaut, le congé est nul).
Le propriétaire veut habiter le logement
Le propriétaire peut vous donner congé s’il souhaite reprendre son logement pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille : conjoint, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, partenaire auquel il est lié par un Pacs enregistré à la date du congé, ascendant ou descendant ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire dans le cadre d'un Pacs. Il doit alors vous indiquer dans sa lettre le nom et l'adresse de la personne qui prendra votre suite. S’il ne l’indique pas, le congé est nul et, sauf s’il renouvelle le congé dans les délais avec les bonnes mentions, le bail sera reconduit pour une nouvelle période de 3 ans ou de 6 ans.
Si vous avez un doute et qu'après votre départ, vous constatez que le logement a été reloué et n’est pas occupé par la personne à qui il était destiné, vous pouvez intenter une action contre le propriétaire pour congé abusif. Il s’agira alors, non pas de faire annuler le congé, mais de demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice que vous avez subi.
Cette situation est assez fréquente et a donné lieu à de nombreuses décisions de jurisprudence en faveur des locataires injustement évincés. La situation serait la même si vous constatiez que le logement est bien occupé par le bénéficiaire de la reprise, mais pas à titre de résidence principale.
Le propriétaire veut vendre le logement
Dans ce cas, la lettre de congé doit indiquer les conditions de cette vente et notamment le prix. Vous disposez alors d'un droit de préemption (vous êtes prioritaire) pour acheter ce logement. La procédure applicable est décrite à l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel vous pouvez vous reporter.
Le propriétaire a un motif légitime et sérieux pour vous donner congé
Les tribunaux considèrent qu’il doit s’agir d’un manquement grave à vos obligations : vous ne payez pas votre loyer, ou vous le payez systématiquement en retard, vous n’occupez pas "paisiblement" le logement, vous avez procédé à des transformations sans autorisation, etc. Les juges admettent également l’existence d’un tel motif, indépendamment d’une faute du locataire. Par exemple, constitue un motif légitime et sérieux de congé, la nécessité de procéder à des travaux d'amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d'équipement et de confort du logement. Dans tous les cas, le motif doit être précisé dans la lettre de congé, s'il ne l'est pas, il sera nul. Si vous le contestez, vous pouvez saisir les tribunaux pour faire annuler le congé ou demander des dommages-intérêts.
Protection du locataire
Il existe plusieurs cas pour lesquels la loi vous protège si le propriétaire souhaite vous donner congé dans les délais légaux.
- Si le logement dans lequel vous habitez fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le propriétaire ne peut vous donner congé que pour un motifi légitime et sérieux ,
- Si vous habitez un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux sauf dans certains cas, notamment si, sur deux ans consécutifs, vos ressources sont deux fois supérieures au plafond de ressources pour l'attribution d'un logement HLM ,
- Si le locataire est âgé et doté de faibles ressources, à moins que le propriétaire lui trouve une solution de relogement ou qu'il soit lui-même âgé et doté de faibles ressources.
Focus
Depuis le 27 mars 2014, le propriétaire qui a menti pour prendre congé de son locataire s'expose à des poursuites pénales. Il vous appartient alors en tant que locataire de prouver que le propriétaire a menti. Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve que le propriétaire ne vit pas dans le logement.
Si le mensonge est établi, le bailleur risque une amende pénale pouvant aller jusqu'à 6 000 € (30 000 € s'il s'agit d'une personne morale). Il pourra également être tenu de vous verser des dommages et intérêts et si vous en faîtes la demande au tribunal d'instance.
Vous avez reçu le congé, vous pouvez partir à tout moment
Dès que vous avez reçu un congé du propriétaire, vous pouvez quitter le logement à tout moment, dès que cela vous arrange (par exemple, dès que vous avez trouvé un nouveau logement) à condition d’en informer le propriétaire. À compter de votre départ, vous ne serez plus redevable ni du loyer, ni des charges, sous réserve de remettre les clés du logement à votre propriétaire (ou à son représentant).
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